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Baufinanzierungslexikon
Hintergrunde, Wissenswertes & Definitionen von Begriffen aus der Welt der Immobilien von A bis Z.
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Vorteile des Eigenheim im Vergleich zur Miete

 

Wir möchten Sie in Ihrer grundsätzlichen Entscheidung, Immobilieneigentum zu erwerben, bestärken und Ihnen vielleicht noch die eine oder andere positive Perspektive bieten, die Sie bis heute noch nicht oder noch nicht so gesehen haben.

Aus diesem Grund haben wir die nachstehenden Aspekte näher erläutert, die möglicherweise für Sie ausschlaggebend für Ihren Immobilienwunsch waren bzw. sind.

 

1. Nicht mehr in die Tasche des Vermieters zahlen

2. Eigentum ist langfristig billiger als Miete

3. Sein eigener Herr sein

4. Auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnittenes Haus oder Wohnung

5. Dient der Alterssicherung

 

 

1. Nicht mehr in die Tasche des Vermieters zahlen

 

Sofern auch Sie noch zur Miete wohnen, zeigen Ihnen die nachfolgenden Tabellen – wie wir finden – eindrucksvoll, wie viel Geld Sie für eine Immobilie ausgeben, die Ihnen nicht gehört.

 

heutige Miete

Gesamtzahlung

nach 10 Jahren

Gesamtzahlung

nach 20 Jahren

Gesamtzahlung

nach 30 Jahren

400 €
56.776 €
122.614 €
210.773 €
500 €
67.220 €
153.267 €
263.415 €
600 €
80.664 €
183.921 €
316.098 €
700 €
94.108 €
214.575 €
368.782 €
800 €
107.552 €
245.228 €
421.466 €
900 €
120.996 €
275.882 €
474.149 €
1000 €
134.440 €
306.536 €

526.832 €


*bei einer angenommenen Mietsteigerung von 2,5 % p. a.

Bei der Auswertung der Tabelle wird deutlich, dass Sie als Mieter im Laufe der kommenden Jahre ein Vermögen für Ihren Wohnraum ausgeben, welches Sie genauso gut in Ihre eigene Tasche zahlen könnten. Die Basis für Ihre persönliche Baufinanzierung und damit der Realisierung Ihres Wohneigentums könnte z. B. die monatlich eingesparte Miete (Kaltmiete) sein.

Zusätzlich ist zu beachten, dass Ihre Miete nicht über die nächsten Jahre gleich hoch bleiben wird. So hat sich die durchschnittliche Bruttokaltmiete pro Quadratmeter in Deutschland seit dem Jahr 1960 gut verzehnfacht. Geht man von einer jährlichen Steigerung der Mieten um 2,5 % aus, so wird sich Ihre monatliche finanzielle Belastung durch die Miete in 30 Jahren mehr als verdoppelt haben:

 

heutige Miete

monatl. Miete

in 10 Jahren

monatl. Miete

in 20 Jahren

monatl. Miete

in 30 Jahren

400 €
512 €
655 €
869 €
500 €
640 €
819 €
1.049 €
600 €
768 €
983 €
1.259 €
700 €
896 €
1.147 €
1.466 €
800 €
1.024 €
1.311 €
1.678 €
900 €
1.152 €

1.475 €

1.888 €
1000 €
1.280 €
1.639 €

2.098 €

 

* bei einer angenommenen Mietsteigerung von 2,5% p. a.

Diese Entwicklungen sprechen eine eindeutige Sprache. Der Aufwand für das Wohnen ist hoch und zudem schwer kalkulierbar, da Sie die Mietpreissteigerungen der Zukunft nicht kennen. Demgegenüber kann Ihnen eine von hypofit individuell auf Ihre finanziellen Möglichkeiten zugeschnittene Baufinanzierung langfristig hohe Sicherheit bieten. Langjährig gleich bleibende Raten, mit denen Sie verbindlich kalkulieren können und die Ihnen die Verwirklichung Ihres Immobilientraums garantieren.

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2. Eigentum ist langfristig billiger als Miete

Wer das sagt, hat Recht. Mit durchschnittlichen Zinsen von 4,5 bis 5,5 Prozent sind Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit zurzeit beinahe 50 % günstiger als im langjährigen Durchschnitt.

Das bedeutet: Heute können sich Familien Wohneigentum leisten, das für sie vor zehn Jahren noch in den Sternen stand. Denn für ein Darlehen von 100.000 Euro belaufen sich die monatlichen Zinskosten bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent auf 375 Euro, bei 8 Prozent betragen sie 667 Euro. Hinzu kommen die teilweise sehr günstigen Immobilienpreise. Auch die Preise für Eigentumswohnungen fallen in den meisten Regionen seit Mitte der 90er Jahre.

Jahr für Jahr wagen mehr als 500.000 Haushalte den Schritt ins eigene Heim. Für die meisten steht dabei die Sicherheit im Vordergrund: Mit den richtig ausgesuchten und finanzierten eigenen vier Wänden ist man unabhängig vom Vermieter, man schafft bleibende Werte, die auch vererbt werden können und – ganz wichtig – man wohnt im Alter mietfrei.

Aber Achtung: Vor der Ersparnis steht die Investition. Während der Mieter sein Erspartes vollständig anlegen kann, steckt der Käufer sein Geld in die Immobilie. Von einem Teil seines Eigenkapitals bezahlt er erst einmal die Nebenkosten des Kaufs. Doch im Laufe der Jahre wendet sich das Blatt. Irgendwann ist die Immobilie abzüglich der Kreditrestschuld mehr wert als die Geldanlage des Mieters. Von jetzt an gewinnt der Eigentümer.

Wir haben nachgerechnet und stellen folgende Parteien gegenüber: Eigentümer E kauft im Alter von 35 Jahren eine Immobilie im Wert von 215.000 Euro. Er verwendet dafür sein Eigenkapital von 55.000 Euro. Den Rest finanziert er mit einem Annuitätendarlehen zu einem Effektivzinssatz von 6,0 Prozent über 30 Jahre, so dass er mit 65 Jahren seine Immobilie abbezahlt hat.

Mieter M, ebenfalls 35 Jahre jung, bewohnt zeitgleich eine mit jener von unserem Eigentümer gekauften vergleichbaren Wohnung und zahlt dafür anfänglich eine Miete von monatlich 700 Euro bzw. 8.400 Euro im Jahr, was 4,2 Prozent des Wertes der Immobilie entspricht, die unser Eigentümer erwirbt. Das gleiche Kapital wie unser Eigentümer, nämlich 55.000 Euro, legt er zu einem langfristigen Zinssatz für sichere Anlagen von 4,25 Prozent festverzinslich an.

Während der Mieter zunächst gegenüber unserem Eigentümer noch monatlich 212 Euro mehr zur Verfügung hat und sparen kann, wendet sich das Blatt aber schon nach neun Jahren. Dann nämlich übersteigt die Miete bereits den Tilgungsbetrag, den der Eigentümer aufzubringen hat. Und nach 15 Jahren, dann sind M und E 50 Jahre alt, übersteigt die Miete sogar den monatlichen Aufwand des Eigentümers, der sich aus der zu leistenden Darlehensannuität und einer Instandhaltungsrücklage zusammensetzt.

Besonders dramatisch wird der Unterschied, wenn beide nach 30 Jahren in den Ruhestand wechseln wollen. Denn während unser Eigentümer seine Eigenimmobilie abbezahlt hat und nur noch kleinere Instandhaltungskosten tragen muss, zahlt der Mieter zwischenzeitlich mind. 1268 Euro an Miete, was unter dem Strich für den Mieter bei Eintritt in den Ruhestand eine Mehrbelastung von 1117 Euro ausmacht. Zudem geht der Mieter nur mit einem angesparten Vermögen von ca. 185.000 Euro in den Ruhestand und hat bis dorthin über 340.000 Euro an Miete gezahlt. Unser Eigentümer nimmt hingegen sein Eigenheim mit in den Ruhestand, dessen Verkehrswert in der Zwischenzeit auf schätzungsweise 362.272 Euro angestiegen ist. Führt man die Rechnung noch zu Ende, stellt sich die Frage zwischen Mieten oder Kaufen nicht mehr. Die Rechnung geht für den Eigentümer auf.

Und, so hat Stiftung Warentest festgestellt: Die Mietersparnis im Alter, wenn die Immobilie schuldenfrei ist, beträgt für einen Rentner im Schnitt 519 Euro, für ein Ehepaar 613 Euro. In der Regel genug Geld, um Einkommenseinbußen nach Rentenbeginn zu verkraften.

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3. Sein eigener Herr sein

Wer möchte das nicht sagen können. Endlich über die „eigenen vier Wände“ entscheiden, ohne dass einem der Vermieter Vorschriften macht.

Sich frei und individuell entfalten können. D. h., Sie entscheiden z. B. über die Aufteilung der Zimmer, den Fußboden, wann geheizt wird oder nicht und welche Blumen Sie auf dem Balkon oder der Terrasse anpflanzen. Niemand mischt sich mehr in Ihre privaten Angelegenheiten ein.

Ein Wunschtraum? Nein, mit Ihrem Vorhaben, eine Immobilie zu kaufen oder zu erwerben, liegen Sie hier genau richtig, insbesondere in Zeiten von steigenden Mieten und auch vor dem Hintergrund, dass auch der Vermieter die Kündigung aussprechen kann, wenn er und/oder seine Familie berechtigten Eigenbedarf anmelden.

In diesem Fall müssen Sie für sich und Ihre Familie eine neue Bleibe suchen, und das kann erfahrungsgemäß sehr beschwerlich und teuer werden. Kalkulieren Sie einmal die Kosten, die für Sie mit einem Umzug verbunden wären.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters (sog. Eigenbedarfskündigung) ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Die für alle Mieter nachteilige Regelung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung findet sich in § 573 BGB.

„§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Doch auch wer sich vor der Eigenbedarfskündigung seines Vermieters geschützt sieht, der ist vor Mieterhöhungen nicht geschützt. Auch dieses Recht steht Ihrem Vermieter gesetzlich zu.

Dazu finden sich im BGB u. a. folgende Regelungen:

„§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Gesetzeslage gibt allen zukünftigen Immobilienbesitzern Recht.

Als Herr in den eigenen vier Wänden ist man vor den Einflüssen und Reglementierungen des Vermieters und Kündigungen und/oder Mieterhöhungen geschützt.

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4. Auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnittenes Haus oder Wohnung

Sie kennen das Problem? Die Familie wächst, der Wohnraum wird knapp. Das neue Büro muss ins Schlafzimmer, da im Wohnzimmer kein Platz mehr ist und keines Ihrer Kinder sein Zimmer aufgeben will? Was tun Sie in so einem Fall? Sie entscheiden sich tatsächlich für Ihr Büro im Schlafzimmer und nächtigen zwischen Akten und dem PC oder Sie versuchen umzuziehen. Vielleicht ist letzteres leichter gesagt als getan und vermutlich kostet Sie der Umzug eine Stange Geld, das Sie vielleicht lieber für Ihre Altersvorsorge investiert hätten.

Wenn das Ihr Motiv für die Investition in Ihre eigene Immobilie ist, dann haben Sie Recht, nur als werdender Eigentümer können Sie jetzt so richtig kalkulieren und sich eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene gebrauchte Immobilie suchen oder einen Neubau planen. Wir zeigen Ihnen wie:

Wohnraumbedarfsermittlung

Zunächst sollte der unmittelbare, mittelfristige und möglichst auch langfristige Wohnraumbedarf festgestellt werden. Wichtig ist hier das Raumprogramm, wie Anzahl der Wohn- und Nebenräume sowie die erforderliche Wohnfläche, z. B.:

 

Unmittelbarer Bedarf

Art der Räume

gewünschte

Wfl. in m²

Wohnzimmer 24
Schlafzimmer 16
Kinderzimmer 1 14
Kinderzimmer 2 14
Küche 10
Badezimmer 14
Nebenräume 10
Gästezimmer 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mittelfristiger Bedarf

In wenigen Jahren wird evtl. das erste Kind ausziehen
= kein weiterer Raumbedarf

 

Langfristiger Bedarf

ein Elternteil soll langfristig aufgenommen werden können


Ergebnis
Wegen der evtl. später frei werdenden Kinderzimmer kann zunächst auf ein Gästezimmer verzichtet werden, so dass etwa 100 m² in unserem Beispiel als voll ausreichend angesehen werden können.

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5. Dient der Alterssicherung

Es stimmt: Wer im Alter seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten will, muss rechtzeitig vorsorgen. Bevorstehende Steuern auf Lebensversicherungen und sonstige Verschärfungen im Rahmen des neuen Alterseinkünftegesetzes, Hartz IV sowie die starken Schwankungen auf den Aktien- und Rentenmärkten lassen die Immobilie als Anlage zur Altersvorsorge besonders attraktiv werden.

Für unsere Finanzierungsexperten gibt es als Grundstein für die Altersvorsorge wenig Besseres als Immobilienanlagen. Die Gründe sind zweifellos die Werthaltigkeit und der Inflationsschutz.

Die Immobilie ist ein altes und zugleich aber auch junges Anlageinstrument; alt, weil Immobilienbesitz als „Betongeld“ seit Jahrhunderten Statussymbol für Vermögen und Wohlstand ist, jung, weil die Immobilie als Instrument zur privaten Altersvorsorge erst seit wenigen Jahrzehnten das Interesse von Anlegern und Altersvorsorgesparern auf sich zieht.

Die Immobilie repräsentiert nach wie vor den größten Anteil am weltweit investierten Vermögen und ist auch als Wertanlage vorne dabei. Nach einer vom Verband der Privaten Bausparkassen durchgeführten Studie rangiert das eigene Haus mit einer jährlichen Rendite von 7,8 Prozent vor den festverzinslichen Wertpapieren mit einer durchschnittlichen Rendite von 7,4 Prozent, dem Gold (4,9 Prozent) und dem Sparbuch mit einer Durchschnittsrendite von lediglich 4,3 Prozent. Untersucht wurde die Wertentwicklung der Anlageform Immobilien zu alternativen Anlageformen über einen Zeitraum von 1970 bis 2001. Altersvorsorgesparer, die 1970 50.000 Euro Eigenkapital in Haus- und Wohneigentum steckten und die Erträge daraus wieder reinvestierten, hätten laut dieser Studie in 2001 mit einem Vermögensbestand von 513.000 Euro in Rente gehen können.

Der wichtige Aspekt, der ohne Zweifel für die selbst genutzte Immobilie spricht, ist das mietfreie Wohnen im Rentenalter. Die eingesparte Miete steht als „zweite Rente“ steuerfrei zur Verfügung, schafft finanzielle Freiräume und ist weder mit Steuern noch mit Sozialversicherungsbeiträgen belastet.

Wer im Alter in einer schuldenfreien eigenen Immobilie wohnt, kann einen Großteil der ansonsten für die Miete notwendigen Ausgaben konsumieren. Durchschnittlich zehn Prozent seines Einkommens gibt der Immobilienbesitzer fürs Wohnen aus, der Mieter hingegen mindestens ein Fünftel, meist sogar ein Viertel oder mehr.

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