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Baufinanzierungslexikon
Hintergrunde, Wissenswertes & Definitionen von Begriffen aus der Welt der Immobilien von A bis Z.
Sie befinden sich in: Finanzierungen / Konzepte

Möglichkeiten des Finanzierungsaufbaus

Bekanntlich gibt es kein Patentrezept für die optimale Finanzierung Ihres Immobilientraums. Viele Faktoren spielen hier eine Rolle. Sehr entscheidend kann die individuelle Zusammenstellung von Finanzierungsarten, bestehenden Bausparverträgen, Lebensversicherungen und öffentlichen Fördermitteln sein.

Damit Sie Ihre Immobilie optimal finanzieren können, helfen wir Ihnen gerne und beraten Sie gerne persönlich. Helfen bei der Auswahl der passenden Finanzierung und dem besten Einsatz Ihres Kapitals.

Unabhängig davon bieten wir Ihnen im Folgenden einen kleinen Überblick über die zurzeit gängigen Finanzierungsarten. Die jeweiligen Stichworte können Sie auch gerne unter unserer Rubrik „Lexikon“ nachlesen.

Das Darlehen (auch: der Darlehensvertrag, alternative Schreibweise Darlehn und Darlehnsvertrag) ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den der Darlehensgeber verpflichtet wird, dem Darlehensnehmer einen bestimmten Geldbetrag oder eine vereinbarte vertretbare Sache zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer wird verpflichtet, bei Fälligkeit den Betrag bzw. die oder eine Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückzuerstatten und, falls vereinbart, ein Darlehensentgelt (Zins) zu zahlen.

Im Gegensatz zum Darlehen versteht man meist unter Kredit eine Verbindlichkeit, die nach ihrem Entstehen nicht nur getilgt, sondern unter bestimmten Umständen auch erhöht werden kann. Mangels eigener gesetzlicher Regelungen beurteilt sich der Kredit nach den Gesetzesnormen über das Darlehen.

Folgende Darlehensarten sind zurzeit in Deutschland für Ihre Baufinanzierung relevant:

 

1. Annuitätendarlehen
2. Darlehen mit variablen Zinsen
3. Bankvorausdarlehen
4. Cap-Darlehen
5. Forwarddarlehen
6. Bauspardarlehen
7. Tilgungsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen, Festdarlehen, Versicherungs-, Fondsdarlehen
8. KfW-Darlehen

 

1. Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte pro Jahr mindestens 1 Prozent der Kreditsumme betragen. Privatdarlehen von Banken werden oft als Annuitätendarlehen vergeben, da die gleich bleibende Rate eine gute Kalkulationsgrundlage für den Kunden bietet.

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. In Deutschland wird der Zinssatz üblicherweise für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach kann der Vertrag gekündigt werden bzw. ein neuer Zinssatz für die Weiterführung des Vertrages muss verhandelt werden.

+ Grundsätzlich gut geeignet zur Eigenheimfinanzierung; bei langer Zinsbindung stabile monatliche Belastung und kalkulierbarer Schuldenabbau

- Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung

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2. Darlehen mit variablen Zinsen

Alternativ zum Festzinsdarlehen (Annuitätendarlehen) kann auch ein variabler Zinssatz vereinbart werden, der in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird, etwa in Abhängigkeit des EURIBOR oder eines anderen Indizes. Eine weitere Option ist es, die Annuitäten durch gleich bleibende Monatsraten zu ersetzen, bei denen jeweils ein Zwölftel des nominalen Jahreszinssatzes zu zahlen ist (monatliche Tilgung bei gleich bleibenden Raten, die jedoch jährlich von Zinsänderungen betroffen werden können).

+ Grundsätzlich gut geeignet zur Eigenheimfinanzierung; bei langer Zinsbindung stabile monatliche Belastung und kalkulierbarer Schuldenabbau

- Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und hohes Risiko einer steigenden Belastung bei variablen Zinsen

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3. Bankvorausdarlehen

Hierüber kann ein Bausparvertrag vorfinanziert werden. Man braucht nicht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten, sondern die Bank gewährt ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Mit Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt die Rückzahlung des Darlehens. Die Bank kann je nach Vereinbarung auf eine Tilgung während der Laufzeit verzichten.

+ Planungssicher, weil feste Darlehenszinsen

- Hohe Tilgungsraten, insbesondere teurer als Annuitätendarlehen

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4. Cap-Darlehen

Es handelt sich hierbei um ein Annuitätendarlehen mit variablem Zinssatz. Zur Begrenzung des Zinsrisikos wird ein so genannter „Cap“ vereinbart, Vereinbarung einer Zinsobergrenze für einen bestimmten Betrag über eine festgelegte Laufzeit bei einem variablen Darlehen. Hierdurch sichert sich der Kunde ab, dass er bei steigendem Zins nie mehr als den als Cap vereinbarten Zins zahlen muss. Für die Vereinbarung eines Caps zahlt der Kunde einen Aufschlag, der als eine Art Versicherungsprämie zu verstehen ist. Es kann auch zusätzlich eine Zinsuntergrenze vereinbart werden.

+ Grundsätzlich gut geeignet zur Eigenheimfinanzierung; bei langer Zinsbindung stabile monatliche Belastung und kalkulierbarer Schuldenabbau

- Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung; das hohe Risiko einer steigenden Belastung bei variablen Zinsen wird durch Vereinbarung einer Zinsobergrenze zwar ausgeschlossen, damit entfällt jedoch bei steigenden Zinsen das Einsparpotential

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5. Forwarddarlehen

Forwarddarlehen ist keine Darlehensart im eigentlichen Sinne, sondern ein Finanzierungsangebot von Banken. In zinsgünstigen Zeiten hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich einen Zins für die Zukunft zu sichern. Das bedeutet, er vereinbart schon vor Ablauf seines jetzigen Darlehens mit demselben oder einem anderen Kreditinstitut einen festen Zins zum Ablauf seines Vertrages. Wie weit im Voraus der Kunde vor Ablauf seines bestehenden Kreditvertrages einen neuen Zins zum Ablauf vereinbaren kann, ist von Bank zu Bank verschieden.

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6. Bauspardarlehen

Als Bauspardarlehen wird die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben bezeichnet. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfordert ein Mindestsparguthaben und das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl, die sich aus der Bausparsumme, dem Sparguthaben und der Spardauer errechnet. Die erforderliche Bewertungszahl ist abhängig vom Volumenverhältnis zwischen Sparern und Darlehensnehmern. Der Bausparer hat keinen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen. So kann die Bausparkasse die Auszahlung des Bauspardarlehens ganz oder teilweise, zum Beispiel bei einer nicht ausreichenden Bonität, verweigern. Im Falle einer Auszahlung des Sparbetrages und des Darlehens erfolgt die Überweisung etwa vier Wochen nach dem Antrag zur Inanspruchnahme. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 % des Beleihungswertes nicht überschreiten. Kleinere Darlehenssummen werden üblicherweise mittels Negativerklärung abgesichert. Noch kleinere Darlehen, meist nur bis 10.000 Euro, werden auch ohne Negativerklärung gewährt. Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat.

+ Ist zur Finanzierung des Eigenheims planungssicher, weil feste Kreditzinsen und schnelle Entschuldung gewährleistet sind

- Hohe Tilgungsraten aufgrund der relativ kurzen Laufzeit

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7. Tilgungsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen, Festdarlehen, Versicherungs-, Fondsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen, Darlehen mit linearer Tilgung) wird mit dem Darlehensnehmer über eine feste Laufzeit eine gleich bleibende (lineare) Tilgungsleistung vereinbart. Die Leistungsrate setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen dann aus dieser linearen Rate und den jeweils auf die Restschuld errechneten Zinsen zusammen, die zumeist gesondert belastet werden, so dass durch abnehmende Zinsen wegen der Verringerung der Restschuld sinkende Leistungsraten entstehen. Die lineare Tilgungsrate ergibt sich durch Division der Schuldsumme durch die Anzahl der Tilgungsvorgänge. Die Darlehensschuld wird beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen) am Laufzeitende zurückgezahlt, also entweder am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit oder nach einer erfolgten Kündigung. Die Belastung während der Laufzeit beschränkt sich auf die Zahlung der Zinsen. Der Zinssatz kann je nach vertraglicher Vereinbarung bis zum Laufzeitende fest oder auch variabel sein. Die Tilgung erfolgt aus der Ablaufleistung der Lebensversicherung oder aus der Bausparsumme des Bausparvertrages.

+ Geeignet ist das endfällige Darlehen vor allem für Zwischenfinanzierungen, um beispielsweise die Zeit bis zur Fälligkeit einer Lebensversicherung oder der Zuteilung eines Bausparvertrages zu überbrücken. Außerdem eignet sich diese Form der Finanzierung für vermietete Immobilien, weil die Zinsen, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, höher sind als bei Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Daraus kann sich ein steuerlicher Vorteil ergeben. Für risikobereite Personen kann diese Finanzierungsart ebenfalls vorteilhaft sein, wenn die ersparten Tilgungen in eine Anlage investiert werden, deren erwartete Rendite über dem Zinssatz des Darlehens liegt. Dies ist beispielsweise bei Anlage in einem Investmentfonds möglich.

- Allerdings entstehen hier auch höhere Risiken. Wenn die Wertentwicklung des Investmentfonds oder der Versicherung geringer ist als erwartet, dann entsteht am Ende der Darlehenslaufzeit eine Finanzierungslücke, da der Wert der Investmentanteile oder der Versicherung geringer ist als die dann fällige Darlehensschuld.

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8. KfW-Darlehen

Immobilienerwerber werden von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit zum Teil sehr günstigen Zinssätzen unterstützt. Gerade die Bedingungen für Sanierungsmaßnahmen oder unter Einbeziehung von ökologischen Vorgaben sind zumeist günstig. Alle KfW-Programme unterstellen, dass frühestens ab dem 2. Jahr nach Kreditauszahlung mit der Darlehenstilgung begonnen wird. Die maximale tilgungsfreie Zeit ist unterschiedlich.

+ Günstige Zinsen, vor allem in den Modernisierungs- und Energiespargrogrammen; keine Einkommensgrenzen

- Nicht alle Banken vermitteln KfW-Darlehen; Bereitstellungszinsen fallen meist schon ab dem zweiten Monat nach Darlehenszusage an

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