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Baufinanzierungslexikon
Hintergrunde, Wissenswertes & Definitionen von Begriffen aus der Welt der Immobilien von A bis Z.

Effektivzins - Erwerbsnebenkosten

E

 

Effektivzins
Eigenkapital
Eigenkapitalersatz
Eigenleistung
Eigennutzung
Einheitswert
Einkommensnachweise
Erbbaurecht
Erbbauzins
Erschließung
Erschließungskosten
Ertragswert
Erwerbsnebenkosten

 

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Effektivzins

Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.
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Eigenkapital

Bestandteil der Finanzierung der Gesamtkosten des Bauvorhabens (üblich 20%) z.B.: Bank- und Sparguthaben, eigenes Grundstück, Bargeld, Bausparguthaben sowie Eigenleistungen. Die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals wird bei den Kreditinstituten unterschiedlich behandelt.
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Eigenkapitalersatz

Fremdmittel, die nicht von einem Kreditinstitut stammen.
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Eigenleistung

Arbeitskraft oder Geldmittel, die der Bauherr (Auftraggeber) selbst in das Bauvorhaben einbringt. Zu unterscheiden sind: Eigenleistungen im Rahmen der Baufinanzierung (Eigenkapital durch Sparleistungen), bzw. Einsatz eigener Arbeitskraft durch Mit¬hilfe bei dem Bauvorhaben (volkstümlich sog. „Muskelhypothek" genannt) oder Eigenleistungen des Auftraggebers im Rahmen einer Mängelbe¬seitigung. Letztere werden im Rahmen der Gewährleistung (Werk¬mängelhaftung) vom Gesetzgeber mit Aufwendungen bezeichnet. Aufwendungsersatz für die selbst vorgenommene Beseitigung eines Mangels kann der Auftraggeber (Bauherr) vom Auftragnehmer (Bauunternehmer/Handwerker) beim BGB Bauvertrag fordern, wenn der Auftragnehmer die Beseitigung des Mangels (= sog. Nach¬erfüllung §§ 634 Ziff. 1, 635) nicht fristgerecht vornimmt § 637 Abs. 1 BGB), bzw. beim VOB-Bauvertrag nach entsprechender erfolgloser Fristsetzung zur Mängelbeseitigung (vgl. § 13 Ziff. 5 Abs. 2 VOB).
Um z.B. Handwerkerlohnkosten einzusparen besteht die Möglichkeit Arbeiten am Objekt selbst oder durch Mithilfe anderer durchzuführen. Diese Eigenleistung wird als Eigenkapitalersatz bei den Banken in unterschiedlicher Höhe zugelassen und bewertet.
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Eigennutzung

Eine zu Wohnzwecken selbst genutzte Immobilie.
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Einheitswert

Um die Grundsteuer zu berechnen legt die Finanzbehörde den Wert der Immobilie fest, den so genannten Einheitswert.
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Einkommensnachweise

Die Budgetrechnung zur Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung erfordert den Nachweis des Einkommens. Dieser Nachweis erfolgt über die Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Eigenkommens geeigneten Belege.
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Erbbaurecht

Als Erbbaurecht gilt das veräußerbare und vererbbare Recht auf fremden Grund und Boden ein Gebäude zu besitzen. Das Erbbaurecht entsteht im zivilrechtlichen Sinn mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht unterliegt einer gesonderten Bewertung. Als zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten gelten das Erbbaurecht und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück. Beide unterliegen einer gesonderten Bewertung. Die Bestellung des Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbssteuer. Des Weiteren unterliegen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (falls kein Gebäude errichtet wurde) und das Erbbaurecht der Grundsteuer. Erbbauzinsen sind beim Erbbauberechtigten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Kosten, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts im Zusammenhang stehen, können abgeschrieben werden. Gleiches gilt für die aufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäude. Dabei sind die Aufwendungen auf die Laufzeit des Erbbaurechtes zu verteilen. Wird das Erbbaurecht im Betriebsvermögen gehalten, ist es unter dem Anlagevermögen auszuweisen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts sind Anschaffungskosten. Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.
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Erbbauzins

Jährlich wiederkehrende vereinbarte Zinszahlung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten für das Erbbaurecht auf einem Grundstück.
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Erschließung

Maßnahmen die erforderlich sind um es baureif zu machen. Dazu gehören Arbeiten und Leistungen der Gemeinden für das Straßenland, den Straßen- und Kanalbau sowie Wasser-, Gas- und Elektrizitätsversorgung u. ä. Die hierfür anfallenden Kosten (Erschließungskosten) werden in der Regel auf die Grundstückseigentümer umgelegt.
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Erschließungskosten

Dazu gehören Arbeiten und Leistungen der Gemeinden für das Straßenland, den Straßen- und Kanalbau sowie Wasser-, Gas- und Elektrizitätsversorgung u. ä. Die hierfür anfallenden Kosten (Erschließungskosten) werden in der Regel auf die Grundstückseigentümer umgelegt.
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Ertragswert

Bei vermieten Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten bildet der Ertragswert die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Er berechnet sich aus den auf Dauer nachhaltig erzielbaren Mieteinahmen. Die Einnahmen aus Miete ergeben sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
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Erwerbsnebenkosten

Beim Erwerb einer neuen oder gebrauchten Immobilie oder eines Grundstückes fallen Kaufnebenkosten an, dazu gehören die Kosten für den Notar und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer die an die Finanzbehörde zu entrichten ist. Wurde das Objekt oder Grundstück durch einen Makler vermittelt fällt eine Courtage an.

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